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2010年11月

2010年11月25日 (木)

賃貸借契約について(平成22年11月25日更新)

悪質賃借人と賃貸借契約をしたらとんでもないことになる。怪しいと思ったら契約しないのがベストである。以下、賃借人とは賃借予定の者である。

今、私が賃貸借の前提として不可欠(少なくともした方が良い)と考えるのは下記である。

①賃借人の本人確認を徹底する。運転免許証等の提示及びコピーの取得する(偽造に注意すること)。

②契約書には、実印を押印させ、印鑑証明書(直近のもの)を取得する。

③賃借人の源泉徴収票を提示させ、写しを受領する(コピーの受領は偽造の可能性があるので不可)。源泉徴収票であれば、勤務先の記載があるので、債務不履行の場合の差押を考慮すると役所発行の所得証明よりも優れている。

④連帯保証人にも①②③を徹底する。遠方等の面談が社会通念上、不適当と考えられる場合を除いて面談を徹底する。場合によっては、郵便局の本人限定受取人郵便を利用する。本人限定受取人郵便を仲介業者のない売買の登記のときに使用したが、数百円程度であり、郵便局の職員が免許証等で本人確認しないと郵便物を渡さないので便利である。ただ、本局の郵便局に郵便物の受領にいかなければならない。なお、連帯保証人の承諾書、印鑑証明書がファックスの事案に遭遇したことがあるが、問題外である。

⑤賃借人と連帯保証人の関係に注意する。実例として、従前の賃貸借契約は婚約者、現在の賃貸借契約は兄弟として契約した悪質賃借人がいる。男と女であるので、氏が違っても婚姻等から不自然ではない。兄弟であれば、賃借人と連帯保証人の戸籍抄本の確認もできるならしたい。現在のコンピュータ化した戸籍であれば、従前戸籍や親の氏名の記載があるので、これで兄弟かは大抵分かる。

⑥家賃について、保証会社を利用する。少なくとも入居段階で、悪質賃借人かどうかの調査だけでもすべきであろう。聞いたとこrろそれほど費用も高くないと感じた。

⑦私が受任した建物の明渡の事件の多くは、長期に不払いが継続して、被害が拡大している。3ヶ月滞納が発生したら、明渡訴訟の準備をする。この段階で、司法書士、弁護士に相談すべきである。大抵、悪質賃借人は、口がうまいので騙されないことが肝要である。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

2010年11月19日 (金)

紛争間における主張(平成22年11月19日更新)

 売買契約をする場合、契約をするのに適正な判断能力(意思能力)が少なくとも必要である。適正な判断能力(意思能力)のないのにした売買契約は無効である。これは、特に民法には規定はないが、当然のことと考えられている。

 ある人が、通常人では考えられない(通常人ならしない)ような買物を繰り返して破綻した。その中の一社で、1月に2000円購入、2月2000円購入、3月、4月.5月に購入の申込みをしたが、入金確認できなかったので、拒絶された。通常の判断能力があればこんなことはしない。

 司法書士が債務整理の依頼を受けた。1つの方針として、契約の無効の主張を考えた。契約が無効の場合は、不当利得に基づき受領した商品は返還する必要がある(民法703条)。しかし、既に受領した商品はない。

 このような場合、不法行為に基づく損害賠償(民法709条)を考慮する必要がでてくる。損倍賠償されたら、結局無効を主張する意味がないからである。

 不法行為には、精神上の障害により自己の行為の責任を弁識する能力を欠く状態にある場合は、責任を負わないとある(民法713条)。本件では、これに該当しそうである。

 上記業者は、司法書士からの開示請求に対し、「1月に2000円購入、2月2000円購入、3月、4月.5月に購入の申込みをしたが、入金確認できなかったので拒絶した。この人は、代金を支払っていないにもかかわらず、何度も申込みをしている悪質である」と通知してきた。

 この通知は、私からすれば、それって悪質ではなく、判断能力(意思能力)がないことを自ら認めているにすぎない。私の心情に訴えようとしているが、全く私側に有利な証拠にすぎない。ただ、残存代金の請求だけにとどめていればこんなことは起きないのである。

 紛争関係にある場合の通知や電話は逆手に取られる可能性があるので極力最小限に留めていた方が良さそうである。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

2010年11月 9日 (火)

ここまできている。究極の悪質賃借人に注意せよ④(平成22年11月9日更新)

詐欺罪の構成要件

①一般社会通念上,相手方を錯誤に陥らせて財物ないし財産上の利益の処分させるような行為をすること(欺罔行為又は詐欺行為)

②相手方が錯誤に陥ること(錯誤)

③錯誤に陥った相手方が、その意思に基づいて財物ないし財産上の利益の処分をすること(処分行為)

④財物の占有又は財産上の利益が行為者ないし第三者に移転すること(占有移転、利益の移転)

⑤上記①から④の間に因果関係が認められ、また行為者に行為時においてその故意及び不法領得の意思が認められること

※不法領得の意思とは、判例及び通説においては、①権利者を排除して他人の物を自己の所有物として振る舞い、②その経済的用法に従い利用又は処分する意思をいう。

●本件において刑法上の詐欺罪を考える。

①一般社会通念上,相手方を錯誤に陥らせて財物ないし財産上の利益の処分させるような行為をすること(欺罔行為又は詐欺行為)

本件では、金銭の支払う意思がないなら和解はしてない

②相手方が錯誤に陥ること(錯誤)

本件では、金銭の支払いがないのであれば、和解をしないことが該当

③錯誤に陥った相手方が、その意思に基づいて財物ないし財産上の利益の処分をすること(処分行為)

本件では、錯誤に陥って和解している。

④財物の占有又は財産上の利益が行為者ないし第三者に移転すること(占有移転、利益の移転)

本件では、建物の悪質賃借人は、居住の利益を得ている。

⑤上記①から④の間に因果関係が認められ、また行為者に行為時においてその故意及び不法領得の意思が認められること

本件では、上記①から④の間に因果関係ある。不法領得の意思については、建物の賃貸人Mの権利を排除してその経済的用法に従い利用している。」

●本件では、給料の差押さえの強制執行が入ったが、スズメの涙程度しか回収できていないし、建物の悪質賃借人の連帯保証人については、勤務先の退職で差押えが空振りだった。非常に問題である。

悪質賃借人の心象③

チキチショウ想定外だ。まさか、給料の差押をされるとは。絶対に立ち退き料をとってやる。

 先日、建物の悪質賃借人のところに大家と一緒にいった。目的は、会話を録音し、裁判所での和解日の内心を探って、刑事事件の証拠にするためである。

 ●本件での建物の悪質賃借人及び建物の悪質賃借人の連帯保証人は訴訟馴れしている。裁判されたってどうにでもなる。逆に裁判された方が、判決、最終的に強制執行まで住めるぐらいは余裕で考えているはずだ。

 ●まず、建物の悪質賃借人は、我々に対して「給料の差押さえなんかしやがって、戦争なんだ」と暴言を吐いた。当然の権利に対し、この発言である。

 ●目的は、内心を探ることであるから司法書士は「5月末日に75万支払うと言いましたよね。和解からわずか10日後です。根拠を教えて下さい。」建物の悪質賃借人うろたえながら「個人情報ですから」司法書士「大家として当然のです」「親族の援助の約束があったのですね。」うろたえながら建物の悪質賃借人建「個人情報ですから」これ以上、問い詰めても話はしないだろう。5分程度で切り上げた。録音した内容には、うろたえた状況がきちんと録音されている。

●大家と建物の悪質賃借人の状況を自ら「戦争」と表現、自白している(録音済み)。支払う意思がないことの証明の1つである。

●建物の悪質賃借人及び建物の悪質賃借人の連帯保証人の現在の目的は下記を推定する

①建物の強制執行ぎりぎりまで居住する。

②建物の強制執行には費用がかかるので、その費用(立ち退き料)を大家からもぎ取る。

しかし、大家は、建物の悪質賃借人及び建物の悪質賃借人の連帯保証人に対して金を支払う意思は全くない。逆に11月末の期日を経過すれば、さらに刑事事件の証拠の証拠が増えることになる。

更なる罠の可能性

建物の明渡しの段階で、いつのまにかに居なくなり、建物内部の動産を残される可能性がある。これを裁判所の強制執行手続きに従って処分しないと、勝手に動産を処分したとして損害賠償させる可能性がある。これにも注意が必要である。十分可能性がある。なお、不法行為に基づく損害賠償は、加害者から他の債権での相殺が禁止されている。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

ここまできている。究極の悪質賃借人に注意せよ③(平成22年11月9日更新)

 何より支払いもしないで本件建物を使用していることが大家からすると頭にくる。打開策を考える。

 ①裁判上の和解契約を債務不履行解除し、建物の明渡しの断行の仮処分(勝訴判決と同一の効果を事実上得る方法)を行う。

 問題点

●保証金を供託しなければならない(後に勝訴すれば戻ってくるのでそれほど重要ではない)

●裁判上の和解契約を解除することが必要なため、金銭債権の債務名義がなくなってしまうので、明渡のときに残っている動産(家財道具など)の差押さえができないので、一時的にでも動産の保管代として倉庫代がかかる。

●強制執行手続きであるので、裁判所の予納金の他、業者の費用がかかる(低廉な業者であればそれほど問題でない)。

●もう一度、一から訴訟のやり直しをする可能性が極めて高い(勝訴判決は明らかである)

●大家の心境としては、建物の悪質賃借人、建物の悪質賃借人の連帯保証人を許せないので刑事事件にはできないかと考える。従前の賃貸借について調査するととんでもない事実がでてきた(たまたま知り合いを通じてコンタクトがとれた)。通常の建物の明渡しでは、債務不履行解除が確実であればここまで調査する必要もない(個人情報の限界もある)

●まず、賃貸借が円満に終了したか聞いた。すると「弁護士に依頼して訴訟して出て行った」

●家賃は結局、とれない部分が多かった。

●口ばかりが達者だった。

●一生忘れることができない存在

●賃借人は、建物の悪質賃借人の連帯保証人で、建物の悪質賃借人は同居者だった(なお、訴訟の前提として建物の悪質賃借人の連帯保証人を調べたが、従前の住所は全く上記とは違う)

司法書士 藤村和也 http://homepage2.nifty.com/sihoushosi-fujimura/

ここまできている。究極の悪質賃借人に注意せよ②(平成22年11月9日更新)

(参考例)

建物の賃貸人(以下大家という)と建物の悪質賃借人は、平成20年11月賃料1ヶ月金60,000円、これを翌月分を毎月20日までに前払にて等の約定にて本件建物の賃貸借契約を締結し、建物の賃貸人Mと建物の悪質賃借人の連帯保証人は、上記について連帯保証をした。

 しかし、建物の悪質賃借人は、平成21年5月から家賃が遅れるようになり、結局平成21年8月分の支払いを最後に一切の支払いをしなくなった。なお、後に分かるようにこの時期に建物の悪質賃借人の連帯保証人は勤めていた会社を辞めていた。

 大家と仲介をした不動産業者は何度となく、家賃の請求や立ち退きを要求したが、建物の悪質賃借人は口八丁で引き伸ばした。この段階で下記行為に及んでいる。 大家と仲介をした不動産業者は、家賃を支払いがないので、建物の悪質賃借人に立ち退きを要求した。すると、建物の悪質賃借人は、自筆と実印を押印した書面で「私の住民票を移動することを建物の賃貸人Mに委任する内容」委任状を書き、交付した。

建物の悪質賃借人の罠①

住民票は、現在の住居にあることが前提であるので、引越していない段階では移すことはできない。移したら、犯罪(公正証書等原本不実記載罪)である。本件では、していないが、役所に請求しても受付されないと思うが、意図的に罠をはったのである。

●平成22年3月に司法書士に建物の明渡し等の委任を建物の大家はした。

●司法書士は、建物の悪質賃借人に債務不履行解除の通知を発し、効力が生じた。

●司法書士は、平成22年3月末日建物の大家の代理人として建物の明渡し等の訴訟を提起した。

●裁判所での口頭弁論期日が、平成22年5月10日に指定された。

悪質賃借人の心象①

大家も馬鹿だな司法書士に対する報酬や訴訟費用を俺に払えば出て行ってやったのに。平成22年5月10日までは居られる。いや強制執行ギリギリまで居て立退き料をとってやる。

 建物の悪質賃借人は、口頭弁論期日おいて、平成22年5月31日に75万円、平成22年6月31日に28万5000円を支払うから平成22年11月末日まで居させてくれと言い、また、司法書士は控訴等をされると平成22年11月末日を余裕で経過するし、約10日後の75万円は確実に払うだろうとの判断し、裁判官の面前で裁判上の和解をした。

 なお、口頭弁論期日にて、司法委員立会の者、和解の協議が行われたが、司法書士はこの中で本当に支払えるかの念を押した。2回の分割なら可能と建物の悪質賃借人は答えた。建物の悪質賃借人の連帯保証人も本当に大丈夫かと建物の悪質賃借人に聞いたところ大丈夫と答えた。司法委員も司法書士に強く私に勧めた。

 建物の悪質賃借人及び建物の悪質賃借人の連帯保証人は、上記和解を完全に反故にし、一切の支払いを現在までしていない。

悪質賃借人の罠②

この段階での罠は下記のとおりである。

●まず、2回分割払いとし、しかも一回目の支払いを和解の直後にしている。司法書士としては、金銭債権の回収がいかに難しいか知っている。支払う意思が全くないにもかかわらず、約10日後の支払いとすることで、回収の可能性の期待させるという罠をはっている。

●建物の悪質賃借人の連帯保証人と建物の悪質賃借人の発言の信憑性を高めるために事前に口裏を合わせていた可能性がある。

悪質賃借人の心象②

一円も払わないで強制執行ギリギリまで居て立退き料をとってやる。

この時点での問題点

●支払いがないにもかかわらず、平成22年11月末まで建物の悪質賃借人が本件建物を占有している。法律的には支払い義務があるが、事実上、無償で本件建物を使用することになっている。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

ここまできている。究極の悪質賃借人に注意せよ①(平成22年11月9日更新)

悪質賃借人は、入居させないのが。良いに決まっている。話を聞くところによると東京では賃貸借契約に保証会社(家賃保証等をする会社)がつかないと契約できないことが多いようだ。保証会社が賃貸借契約の前提として審査をし、審査を通過しないと契約には至らない。実際に、この審査で設立まもない会社は実績がないとして契約できない場合もあるそうだ(法人なりはよさそうだが)

悪質賃借人による被害を未然に防止するために、法案として悪質賃借人をデータベース化しようとするものがあるが、これをすると悪質賃借人の住まいがなくなる可能性があるので、反対の意見があり、成立する見通しは不明である。

私は、現在、当然、賛成である。実務が余りにも大家にきついからである。私は、依然、賃貸借契約に保証会社の保証をつけるのは疑問であった。強引な取立てや違法は明渡しが行われていることがあるからだ。違法行為については場合によっては賠償責任が発生し、その賠償責任には大家にもついてくるからだ。しかし、事情は変わってきている。

悪質賃借人の入居を防止する方法の1つとして契約前に現在の居住している大家に状況を聞いてみる方法がある。この段階で、賃料の不払いが判明すれば契約をしなければ良い。しかし、大家としては追い出したいのでこの情報を取得するのは難しいかもしれないが、将来のトラブルを考えればやる価値はあるだろう。今後の賃貸借契約には、保証会社をつけることが必要かも知れない。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

2010年11月 5日 (金)

専門家の説明義務(平成22年11月5日更新)

 インフォームドコンセントという言葉を聞くことがある。最初は医療現場において、医師等が医療について説明をし、それについて患者が同意することによって医療行為が可能ということで使用していたように思う。後見等(保佐、補助含む)業務をしていると問題としてインフォームドコンセントがでてくる。後見人(保佐、補助は代理権がある場合)は、医療契約の代理が可能である。これには、問題はない。さらにすすむ医療契約に基づく診断の結果、手術等の身体侵害行為が必要な場合がでてくる。この場合、医師は患者及び場合によっては親族にインフォームドコンセントをし、その同意を得て手術等を行っている。

 しかし、後見人等は、上記のような手術等の身体侵害行為の同意の代理は原則としてできないというのが、家庭裁判所の見解で、緊急性の高い場合等やむえない場合は、本人の利益をからやむえず後見人が同意できるとしている。これは、法改正しない限り、根本的には解決しない問題である。施設入所の際の障害にもなっている。

 時代が流れインフォームドコンセントは、医療現場のみならず様々は分野に波及していった。また、インフォームドコンセントは専門家の説明義務(相手方の同意を含まない)のみを意味する場合も出てきた。

 上記のように専門家は、お客様に対し、様々な説明義務を負う。義務であるから、説明義務違反で損害が発生した場合、専門家は損害賠償責任を負う場合もある。義務違反=過失だからである。

 例えば、不動産売買の仲介を売主から依頼されたとする。法令上要求された調査をすることは当然である。この頃は、爆音をならして近所迷惑な近隣住民がいる場合があるので、仲介業者は、近所で聞き込みをしたが、爆音等の情報は聞くことができなかった。

 売買契約が成立、所有権移転登記等決済まで終了した後に、隣で爆音を鳴らす住民がいることが分かった。この場合、仲介業者の責任はあるか。仲介業者は、十分な調査をしても分らなかったのであるので、責任はないのであろう

 対し、調査の段階で、爆音を鳴らす住民がいることが分ったが、それを仲介業者は、買主に教えずに、売買契約が成立、所有権移転登記等決済まで終了した後に、買主が隣で爆音を鳴らす住民がいることを知った。この場合、仲介業者としては、爆音を鳴らす住民がいることを知っていたのであるから、この情報を提供する義務(インフォームドコンセント)が専門家としてあったのであり、通常であれば、買主は爆音のする近隣住民がいる物件を購入しないのであるから専門家は損害が発生した場合、損害賠償責任が生じる。

 司法書士が不動産売買について、代金決済時に所有権移転登記に必要な書類を確認をした後に代金を支払うことが実務上行われている。売主買主に売買の事実上記載等のある登記原因証明情報、所有権移転登記の委任状などが必要である。司法書士は登記(権利)の専門家であるので、登記原因証明情報の内容(売買の事実、物件の表示)を説明する義務がある。

 例えば、登記原因証明情報、委任状に売主買主の住所、氏名まで印字した状態で、売主買主から印鑑を借りて司法書士が何ら説明もせずに押印をした結果、物件が間違って登記されてしまったとしよう。司法書士としては、当然、物件の説明や確認をするべき義務があるのであるから、発生した損害を賠償する義務が生じる。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

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