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2013年12月

2013年12月18日 (水)

権利証、登記済証、登記識別情報がない場合の登記手続き

方法としては次の3つの方法(不動産登記法23条)があります。なお、権利証、登記済証、登記識別情報の再発行の手続きはありませんので、登記の度にいずれかの方法を行う必要があります。

事前通知 

登記官が登記義務者に対して、登記申請後に当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると思料するときは法務省令で定める期間内に法務省令で定めるところによりその旨の申出をすべき旨を通知します。 登記義務者が期間内に申出をすると登記が実行さます。単独の抵当権抹消登記など緊急性が低い場合に利用されます。

資格者代理人による本人確認情報 

申請が登記の申請の代理を業とすることができる代理人(司法書士、弁護士、土地家屋調査士)によってされた場合であって、登記官が当該代理人から法務省令で定めるところにより当該申請人が第一項の登記義務者であることを確認するために必要な情報の提供を受け、かつ、その内容を相当と認めたときに登記が実行されます。

この制度は、権利登記については、司法書士、弁護士、表示登記については、土地家屋調査士、弁護士が法令に基づく、本人確認情報を法務局に提供することによって、登記を実行する方法です。事前通知のように法務局から通知も不要です。

当事務所では、売買登記のように残金決済が伴う場合には、実務上、司法書士がこの制度を利用して行います。司法書士に重大な責任が生じます。要件は下記資格者代理人による本人確認情報で確認お願い致します。要件を満たせば登記が即実行される点がすぐれています。

公証人による本人確認

当該申請に係る申請情報(委任による代理人によって申請する場合にあっては、その権限を証する情報)を記載し公証人から当該申請人であることを確認するために必要な認証がされ、かつ、登記官がその内容を相当と認めたときに登記が実行されます。

資格者代理人による本人確認の要件

登記済権利証、登記識別情報を提供できない場合の登記手続きとして司法書士など登記の申請代理を業をする資格者代理人の本人確認情報を法務局に提供する制度の要件は次のとおりになります(不動産登記法23条 不動産登記規則72条)。

●司法書士などが申請代理人として申請すること(本人確認情報のみの提供は不可)

●司法書士などの資格者代理人が、登記義務者と申請の度に直接面談すること

●司法書士などの資格者代理人が申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために必要な情報として次に掲げる事項を明らかにすること

 資格者代理人と面談した日時、場所及びその状況

 資格者代理人が申請人の氏名を知り、かつ、当該申請人と面識があるときは、当該申請人の氏名を知り、かつ、当該申請人と面識がある旨及びその面識が生じた経緯

 資格者代理人が申請人の氏名を知らず、又は当該申請人と面識がないときは、申請の権限を有する登記名義人であることを確認するために当該申請人から提示を受けた次に掲げる書類の内容及び当該申請人が申請の権限を有する登記名義人であると認めた理由 なお、書類等は、資格者代理人が提示を受ける日において有効なものに限る。

 
1号 運転免許証、写真付住民基本台帳カード、、旅券等(パスポート)、在留カード、特別永住者証明書等(写真付の証明書 いずれも当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもの ) 
→1つの提示で良い
 
2号 国民健康保険、健康保険、船員保険、後期高齢者医療若しくは介護保険の被保険者証、健康保険日雇特例被保険者手帳、国家公務員共済組合若しくは地方公務員共済組合の組合員証、私立学校教職員共済制度の加入者証、国民年金手帳、児童扶養手当証書、特別児童扶養手当証書、母子健康手帳、身体障害者手帳、精神障害者保健福祉手帳、療育手帳又は戦傷病者手帳(いずれも当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもの)
→いずれか二以上の提示を求める方法
 
3号 2号に掲げる書類のうちいずれか一以上及び官公庁から発行され、又は発給された書類その他これに準ずるものであって、当該申請人の氏名、住所及び生年月日の記載があるもののうちいずれか一以上の提示を求める方法
 
資格者代理人が本人確認情報を提供するときに、当該資格者代理人が登記の申請の代理を業とすることができる者であることを証する情報を併せて提供すること
→職印証明書 電子証明書で証明します。
司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

2013年12月13日 (金)

農地を30年前から許可を受けずに賃借していますが、所有権の取得時効は可能でしょうか

質問 農地を30年前から許可を受けずに賃借していますが、所有権の取得時効は可能でしょうか

取得時効の要件は次のとおりになります。

所有の意思をもった占有であること

平穏、公然とした占有であること

本件では、20年以上、占有を継続していること(不動産の場合、登記簿の調査をしないことが基本的に過失の認定になるので、短期取得時効は本件では成立しません)

①②については、民法上、推定されます(186条1項))。③については、占有開始時と現在の占有の立証に成功すれば、その間の占有が推定されます(民法186条2項)

本件では、①の所有の意思をもった占有であることの要件を満たしませんので、所有権の取得時効はできませんが、賃借権の取得時効であればできる可能があります。賃借の意思は所有の意思ではないからです。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

2013年12月 6日 (金)

よくある質問 不動産登記 登記事項証明書、閉鎖登記簿謄本について取得の方法などについて教えて下さい。

mobaqよくある質問 不動産登記 登記事項証明書、閉鎖登記簿謄本について取得の方法などについて教えて下さい。

まず、不動産登記がコンピュータ化されているかによって違ってきます。原則、不動産登記のすべてがコンピューター化されていますが、種々の事情でコンピュータ化されていない登記簿も存在します。古い時代の登記簿で家屋番号のない登記簿などはコンピューター化ができないようです。

●不動産登記の登記事項証明書(いわゆる登記簿謄本)は、手数料を払えばコンピュータ化されている物件であれば、全国の法務局で全国の登記簿が取得できます。郵送申請も可能です。また、オンライン申請(こちらの方が安いです)による取得も可能です。

●合筆や滅失登記などで閉鎖された登記事項証明書についても閉鎖時にコンピューター化されていれば上記と同様です。

●コンピュータ化されていない状態で閉鎖された閉鎖登記簿謄本を取得するには、その管轄する法務局に手数料を支払って申請する必要があります。窓口受領か郵送申請になります。

なお、上記の手数料は収入印紙(登記印紙でもできます)で納付します。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

2013年12月 2日 (月)

劇場版 SPEC~結(クローズ)~ 爻(コウ)ノ篇(感想)

【ストーリー】

諸事情によりストーリーを記載しておりません。

戸田恵梨香と加瀬亮と堤幸彦監督による、“未詳”こと未詳事件特別対策係捜査官対“SPEC”こと特殊能力者との激戦を描くシリーズ完結編二部作の後編。最終章となる本作では、これまで隠されてきた数々の謎がついに解き明かされる。テレビドラマ版レギュラー陣に加え、向井理に大島優子、香椎由宇に遠藤憲一ら豪華キャストが共演。全人類の未来を左右する、スケールの大きなストーリーの結末から目が離せない。http://www.aeoncinema.com/cinema2/hanyu/movie/346100/index.html

SPEC~結(クローズ)~ 爻(コウ)ノ篇を羽生のイオンシネマで見てきました。こうのすシネマでなぜやらないのか不思議でたまりません。放映料が高いのかな。

上映2日なのかほとんど満席です。念のため事前にネットで購入しておきました。並ぶのも嫌だったし、何よりソールドアウトが怖かったからです。1日に行ったので、1,000円+100円(ネットの手数料)です。なぜ、ネットで100円の手数料を取るのか疑問です。自動発券機で券を発見するので人件費がいらないのでもっと利用してほしいはずなのに、、、、

内容は、「すげえ」としかいいようがありません。難しくて、理解できていない部分も多いです。これも「 SPEC」ですが。

司法書士 藤村和也 http://www.kfsj.net

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