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2018年2月26日 (月)

保存登記とはなんだ

 

保存登記といえば、通常は新築建物について、一番最初の所有権の登記である所有権保存登記だけど、、、、。なんで保存登記というのか。私の記憶によれば、不動産登記法上「保存登記」として登記の目的に記載するには、所有権保存登記と先取特権保存登記しかない。不動産登記法を検索してみると保存という表現は登記の内容らしきものでいくつかでてくるが、具体的な登記については、やはり所有権保存登記と先取特権保存登記だけのようである。保存登記とは、法律上当然に発生する権利に関するもののようです。

 法律上、当然に発生する権利、、、、。建物ができれば、当然に所有権が発生する、先取特権は法律で定めた要件を備えれば当然に発生する担保物権。

  所有権保存登記は、不動産登記第74条に規定があります。

 

不動産登記法74

 

1.所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。

 

  表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人

 

  所有権を有することが確定判決によって確認された者

 

  収用 その他の法律の規定による収用をいう。第118条第1項及び第3項から第5項までにおいて同じ。)によって所有権を取得した者

 

2.区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。

 

11号は、表題部所有者として登記されている者とその相続人などができます。なお、区分建物は2項保存になります。区分建物以外は、表題部所有者から売買などで取得した者は所有権保存登記の申請人となることはできません。

 

 ただ、建売住宅などの場合、買主名義で表題登記をした上で買主名義で所有権保存登記をすることが実務上認められています(冒頭省略保存登記)。

 

 12号は、確定判決などによる場合、13号は収用です。 

 

区分建物は、原始取得が表題登記をしなければなりません(不動産登記法48条)。区分建物以外のように冒頭省略保存登記ができないので2項により売買などで取得した者も所有権保存登記ができるようになっています。

 

その他、法律上当然に発生する権利は、法定担保物権である留置権。これは、占有によって公示されるので、不動産登記されることはありません。その他の不動産登記は当事者の契約によったり、法律の規定により契約したとされる(例 法定地上権(民法388条 法定借地権(仮登記担保法10条など)があります。なお、法定地上権の登記の目的は地上権設定で、原則は通常の共同申請です。 

 

 留置権の典型例は、新築建物の請負契約をし、完成したが、代金を支払わない場合に留置権に基づき、代金の支払いがされるまで建物の引渡しを拒絶し、留置することがある。

司法書士 藤村和也

http://www.kfsj.net

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